En appliquant le statut de la copropriété à tout immeuble bâti dont la propriété est divisée en lots constitués de partie privative et d’une quote-part de partie commune, l’article 1er de la loi de 1965 a concrétisé une vision collective de la gestion de l’immeuble.
Cette gestion implique, notamment, que les rapports entre copropriétaires soient apaisés ou, a minima, respectueux de l’intérêt commun qui, outre d’être par définition au bénéfice de tous, est indispensable à la conservation et l’entretien de l’immeuble, et demeure dès lors indissociable de la valeur pécuniaire de chaque lot (tant un immeuble bien entretenu relève à la fois de la gestion du patrimoine de chaque copropriétaire et du maintien du prix des appartements qui le compose).
Aussi un blocage du bon fonctionnement de la copropriété – le plus souvent par le défaut de paiement des charges ou l’absence de respect du règlement de copropriété – génère une cascade d’évènements pouvant aller jusqu’à l’administration judiciaire de la copropriété.
Cette réalité née de la pratique de la copropriété a ainsi démontré que si le statut de la copropriété est apparu adapté aux petites structures, la gestion des grands ensembles immobiliers nécessitait des règles moins rigides et moins contraignantes.
C’est ainsi, dans ce souci de permettre une meilleure gestion des copropriétés constituées de plusieurs bâtiments, que le législateur a prévu à l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 la possibilité d’individualiser la gestion et l’entretien d’un ou plusieurs bâtiments d’une même copropriété afin de créer un ou plusieurs syndicats secondaires autonomes les unes des autres. L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat secondaire. Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24. Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un. »